Irlandzki rząd utrzymuje złagodzone wymagania dotyczące projektowania mieszkań, mimo trwającego sporu sądowego. Minister mieszkalnictwa James Browne przekonuje, że rozwiązania te pomogą obniżyć koszty budowy. Opozycja ostrzega jednak przed powstawaniem mniejszych i gorzej doświetlonych lokali.
Rząd opublikował nowe standardy projektowania mieszkań
W środę 4 listopada 2026 roku opublikowano National Planning Statement on Apartment Standards, czyli krajowy dokument określający zasady projektowania mieszkań w Irlandii.
Ma on zastąpić wytyczne wprowadzone 8 lipca 2025 roku, zachowując większość przyjętych wówczas rozwiązań. Został przygotowany w nowej formie prawnej, aby zapewnić jednolite wymagania dla inwestycji mieszkaniowych w całym kraju.
Wcześniejsze wytyczne zostały zakwestionowane w postępowaniu sądowym. Ministerstwo postanowiło jednak podtrzymać ich najważniejsze założenia, nie czekając na ostateczne rozstrzygnięcie sprawy.
Minimalna powierzchnia kawalerki zmniejszona do 32 m²
Jedną z najważniejszych zmian z 2025 roku było obniżenie minimalnej powierzchni kawalerki przeznaczonej dla jednej osoby z 37 do 32 m². Nie oznacza to, że wszystkie nowo budowane lokale będą miały taką wielkość, lecz że przepisy dopuszczają mniejsze mieszkania tego typu.
Zmniejszono również wymagany udział mieszkań z oknami na dwóch stronach budynku. Wcześniej, zależnie od lokalizacji inwestycji, musiały one stanowić co najmniej 33% lub 50% wszystkich lokali. Nowe wymagania przewidują zasadniczo minimum 25%, z możliwością dalszych odstępstw w określonych przypadkach.
Okna na dwóch zewnętrznych ścianach mogą zapewniać lepsze doświetlenie i ułatwiać wietrzenie pomieszczeń. Złagodzenie tego wymogu pozwala projektować więcej mieszkań z oknami wychodzącymi tylko w jednym kierunku.
Większą elastyczność przewidziano także w przypadku balkonów i tarasów. W określonych sytuacjach można zrezygnować z prywatnej przestrzeni zewnętrznej przy części mieszkań, na przykład gdy zapewniono odpowiednią przestrzeń wspólną lub korzystanie z balkonu byłoby utrudnione przez nadmierny hałas. Nie oznacza to jednak ogólnego zmniejszenia wymaganych wymiarów balkonów.
Zmiany dotyczą również pomieszczeń wspólnych, takich jak sale spotkań czy przestrzenie przeznaczone do korzystania przez mieszkańców. Obowiązek ich tworzenia ma wynikać z lokalnych planów zagospodarowania, które określają, co i na jakich zasadach można budować na danym terenie.
Złagodzone standardy nie znoszą wymagań dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, dostępności budynków dla osób z niepełnosprawnościami ani pozostałych przepisów budowlanych.
Rząd liczy na niższe koszty budowy
Minister James Browne przekonuje, że uproszczenie wymagań pomoże zwiększyć liczbę realizowanych inwestycji. Wysokie koszty sprawiają bowiem, że część projektów, nawet po uzyskaniu pozwolenia, nie przechodzi do etapu budowy.
W lipcu 2025 roku ministerstwo szacowało, że połączenie różnych zmian projektowych może w niektórych przypadkach przynieść oszczędności wynoszące około €50 tys., a nawet do €100 tys. na mieszkanie.
Wyliczenia oparto na analizach Land Development Agency (LDA), państwowej agencji zajmującej się rozwojem budownictwa mieszkaniowego. Ich wysokość zakwestionowali jednak niektórzy eksperci branży budowlanej, wskazując, że rzeczywiste korzyści finansowe mogą być znacznie mniejsze.
Przedstawionych kwot nie należy więc traktować jako gwarantowanych oszczędności przy każdej inwestycji. Nie ma również pewności, że ewentualne obniżenie kosztów deweloperów przełoży się na niższe ceny mieszkań dla kupujących lub najemców.
Dlaczego sprawa trafiła do Trybunału Sprawiedliwości UE?
Wytyczne z 2025 roku zostały zaskarżone przez czterech irlandzkich radnych oraz Franka McDonalda, dziennikarza i działacza na rzecz ochrony środowiska, który zmarł we wrześniu 2026 roku.
Spór dotyczy przede wszystkim tego, czy przed wprowadzeniem nowych wymagań należało przeprowadzić strategiczną ocenę oddziaływania na środowisko. Jest to analiza pozwalająca ustalić, jakie skutki dla środowiska mogą mieć planowane regulacje.
Sprawą zajął się High Court, irlandzki sąd rozpatrujący między innymi spory dotyczące legalności działań władz. Sąd skierował pytania do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), który wyjaśnia, jak należy rozumieć i stosować prawo unijne.
Postępowanie otrzymało numer C-116/26. Trybunał ma ustalić, czy wytyczne określające obowiązkowe standardy projektowania mieszkań podlegają unijnym przepisom wymagającym przeprowadzenia oceny ich wpływu na środowisko.
Przy przygotowywaniu dokumentu z 2026 roku rząd przeprowadził już taką ocenę oraz konsultacje publiczne, podczas których mieszkańcy i organizacje mogli zgłaszać swoje uwagi.
Ministerstwo utrzymuje jednak, że wcześniejsze wytyczne zostały wprowadzone zgodnie z prawem. Publikacja nowego dokumentu nie oznacza zakończenia postępowania sądowego ani rozstrzygnięcia kwestii legalności poprzednich zasad.
Opozycja ostrzega przed pogorszeniem jakości mieszkań
Decyzja rządu spotkała się z krytyką ugrupowań opozycyjnych.
Eoin Ó Broin z Sinn Féin ostrzegł, że utrzymanie złagodzonych wymagań może prowadzić do powstawania mniejszych i słabiej doświetlonych mieszkań.
Podobne zastrzeżenia zgłosił Rory Hearne z Social Democrats, który sprzeciwia się obniżaniu standardów projektowania lokali mieszkalnych.
Dla osób planujących zakup lub wynajem mieszkania w nowym budynku szczególnie ważne będzie sprawdzenie jego rzeczywistej powierzchni, rozmieszczenia okien, dostępu do światła dziennego oraz dostępności balkonu i przestrzeni wspólnych.
Nowe wymagania dotyczą projektowania inwestycji mieszkaniowych i nie oznaczają konieczności zmniejszania powierzchni już istniejących lokali.
Źródła i data weryfikacji
Źródła: RTÉ News, The Journal, Department of Housing, The Irish Times, TSUE (C-116/26).
Data weryfikacji: 5 listopada 2026
Zauważyłeś błąd? Napisz do redakcji: [email protected]
